La Société Civile Immobilière (SCI) est une option parmi les plus avantageuses, permettant à plusieurs personnes de s’unir afin de faire des investissements immobiliers. Elle reste une solution plébiscitée par les propriétaires menant une activité de location de logements. Pour cause, elle leur offre de nombreux avantages aussi bien sur le plan de la gestion que celui fiscal. Sa création permet entre autres d’acquérir un logement dans le but de le louer. Elle sert également à mettre des biens immobiliers à la disposition des associés. Cette société civile leur permet de partager les bénéfices résultant de la location des logements en question. Elle les aide à mieux les gérer. Pourquoi et comment la constituer ? Comment la gérer efficacement ? Découvrez les éléments de réponse à ces différentes interrogations.
Pourquoi est-il avantageux pour les propriétaires d’avoir une SCI lorsqu’ils louent leur bien ?
Aucun capital minimum n’est exigé pour créer cette société. Elle peut être constituée pour faire un investissement locatif à plusieurs dans le but de répartir les revenus entre les associés. Cela augmente la capacité d’investissement du groupe sans causer de stress aux membres. Chacun fait un apport en fonction de ses moyens et reçoit des parts sociales proportionnelles à sa participation. De plus, le coût d’un comptable pour une SCI reste accessible et allège la tâche financière aux gérants immobiliers.
À cela s’ajoutent les avantages fiscaux qu’offre une SCI aux propriétaires. En la mettant en place, ils peuvent bénéficier d’une déduction sur le revenu ou d’une réduction d’impôt à un taux plus avantageux. Celle-ci se fait au prorata du nombre de parts dont dispose chacun dans la société civile. Si vous envisagez d’acquérir des biens neufs à travers la société civile dans l’optique de les louer, vous profiterez des régimes fiscaux comme Scellier et Borloo. Conclure un bail par l’intermédiaire de cette forme sociale rend vos relations avec le locataire plus impersonnelles. Vous pourrez ainsi éviter de céder à ses demandes en vous réfugiant derrière les décisions des associés, sans compromettre la bonne relation que vous entretenez avec lui.
Cette société civile offre par ailleurs plus de crédibilité au propriétaire et une certaine flexibilité dans la gestion collective des biens loués. Elle se révèle particulièrement pratique pour éviter l’application des règles d’indivision lorsque le logement loué est en copropriété. Les autres associés ne sont plus contraints de le vendre lorsqu’un indivisaire souhaite sortir de l’indivision. En cas de donation entre parents et enfants, elle vous permet d’éviter les droits de mutation.
Comment constituer une SCI ?
La création d’une SCI se fait généralement en quatre étapes. Réalisez tout d’abord les apports puis rédigez les statuts. Dès que ceux-ci sont prêts, passez à la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales. Enfin, effectuez l’immatriculation de la SCI au RCS.
Réalisez les apports et rédigez les statuts
La première étape de la création de cette société civile consiste à effectuer les apports pour constituer le capital. Assurez-vous néanmoins au préalable de remplir les conditions requises. La constitution d’une SCI ne peut se faire seul, car elle doit avoir au moins deux associés (personnes physiques ou morales). Il existe des moyens détournés de créer cette forme sociale de manière à être seul à avoir le contrôle sur la société. Une fois les conditions respectées et les apports effectués, passez à la deuxième étape. Elle consiste à rédiger les statuts qui définissent clairement les règles de fonctionnement de la SCI. Ceux-ci doivent contenir des mentions obligatoires telles que :
- l’objet social de la société civile,
- l’adresse de son siège social,
- sa dénomination sociale,
- le montant de son capital social,
- sa durée de vie,
- l’identité de ses associés,
- sa forme juridique.
Ils doivent mentionner les apports (en numéraire ou en nature) de chaque associé et définir la répartition des parts entre les membres. Dans certains cas comme l’apport d’un immeuble au capital social, vous devrez solliciter les services d’un notaire. Si les statuts sont réalisés par acte sous signature privée, il faut remettre à chaque associé une copie certifiée conforme. Veillez à désigner un ou plusieurs gérants pour les biens. L’identité de ces dirigeants doit figurer sur les statuts élaborés. S’ils sont établis par acte authentique et donc par un notaire, vous devrez les enregistrer au Service des impôts des entreprises (SIE). Nous vous recommandons de faire rédiger vos statuts par un professionnel afin d’avoir l’assurance que toutes les obligations légales sont respectées.
Publiez un avis de création et immatriculez la SCI au RCS
La troisième étape de création de votre société civile consiste à publier un avis de création dans un journal d’annonces légales. Celui-ci doit être édité dans le département d’immatriculation de la SCI. Après la signature des statuts, vous disposez d’un mois pour réaliser cette opération. Parmi les informations que doit comporter l’avis de constitution de l’entreprise, on distingue :
- l’identité du signataire de l’annonce,
- la raison sociale,
- l’adresse du siège social,
- la greffe d’immatriculation,
- la date des statuts,
- les coordonnées du gérant.
Après la publication de l’annonce, l’attestation de parution dans un journal légale vous sera délivrée. Vous devrez la joindre au dossier de demande d’immatriculation et l’envoyer au greffe dans l’optique d’immatriculer votre société au RCS (Registre du commerce et des sociétés). C’est cette dernière étape (l’immatriculation de la SCI au RCS) qui finalise la création de la société civile. C’est elle qui lui permet d’obtenir sa personnalité juridique.
Pour l’effectuer, vous devez constituer votre dossier en ligne sur le site de l’INPI auprès du guichet unique. Parmi les pièces justificatives demandées au format numérique, on retrouve un justificatif de l’identité du gérant, ainsi qu’un exemplaire original des statuts signé et daté. À ces documents s’ajoutent des pièces comme une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI et un exemplaire de l’acte de nomination du gérant. À la fin du processus, votre société civile obtiendra l’extrait Kbis.
Quelques conseils pour gérer votre SCI une fois qu’elle est constituée
Pour faciliter la gestion de votre SCI, tenez la comptabilité de façon rigoureuse. Les règles qui la régissent peuvent être relativement exigeantes en fonction du régime fiscal choisi. La comptabilité d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peut être beaucoup moins souple que celle d’une entreprise soumise à l’impôt sur le revenu (IR), par exemple. Le choix du régime d’imposition est par conséquent très important. Vous ne pouvez pas revenir au régime de l’IR après avoir choisi celui de l’IS. Pour faire un choix éclairé et adapté à votre situation, informez-vous sur les exigences et avantages liés à chacun d’eux. Pour vous aider, tenez un relevé des charges et recettes. Conservez par ailleurs les pièces comptables et rangez-les soigneusement.
Un bon archivage des données vous permettra de justifier vos choix fiscaux auprès de l’administration. Tenez des comptes aussi bien pour les bénéfices que pour les apports. Cela demande des compétences en la matière. Si votre gérant n’est pas en mesure de tenir la comptabilité de manière efficace, sollicitez les services d’un expert-comptable. C’est notamment le cas s’il n’est pas du domaine et que les activités de la société sont fournies. Il existe des logiciels permettant de réaliser cette tâche plutôt contraignante. Vous devez également impérativement respecter les obligations fiscales. La gestion sociale n’est pas non plus à négliger pour le bon fonctionnement des activités de la SCI.
Assurez la pérennité de votre bien immobilier avec l’aide d’une SCI
La SCI vous permet de séparer vos biens personnels des biens appartenant à la société. Il en découle la protection de votre patrimoine personnel et particulièrement votre logement en location, en cas de dette ou de difficultés financières. La société civile facilite la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers. En cas de décès du propriétaire, ses parts peuvent être transmises plus facilement aux héritiers sans interrompre la location du logement en question par l’entreprise.
Cela permet de limiter, dans une certaine mesure, les problèmes liés à la succession. Les héritiers peuvent prendre le relais de la gestion d’une SCI familiale pour assurer la pérennité du bien immobilier et la continuité des activités de la société. Ce sont là autant de raisons pour lesquelles, pour la réussite de votre projet d’investissement locatif, il est profitable de créer une SCI.