Depuis longtemps, l’investissement immobilier est le choix plébiscité par beaucoup de gens pour générer des revenus passifs stables. D’ailleurs, la LMNP (location meublée non professionnelle) en particulier émerge actuellement comme étant l’une des stratégies les plus attrayantes pour les investisseurs qui cherchent à créer un flux constant de trésorerie tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux. Bien qu’investir dans la pierre ait toujours été une valeur sûre, il faut cependant comprendre chaque concept, étudier le marché et bien gérer le bien immobilier pour assurer votre réussite. Découvrez, à travers cet article, ce qu’il faut faire pour générer des revenus passifs en LMNP.
Comprendre le concept de la LMNP ou location meublée non professionnelle
La location meublée non professionnelle, plus couramment désignée sous le sigle LMNP, est une stratégie d’investissement immobilier parmi tant d’autres. C’est cependant un concept plus ou moins simple. Contrairement à la location nue, la LMNP implique la mise à disposition d’une résidence meublée à des locataires. La particularité de cette forme d’investissement immobilier réside dans son caractère non professionnel, ce qui permet de profiter de quelques avantages au niveau fiscal.
Mais si l’investisseur ne tire pas ses revenus de cette activité locative, comment la LMNP permet-elle donc de générer une trésorerie constante chaque mois ? En réalité, l’investisseur joue uniquement le rôle de propriétaire du bien meublé, car c’est une entreprise exploitante qui s’occupe du reste : de la recherche des locataires à la gestion du loyer, en passant par l’entretien de la résidence. Le contrat effectué entre le propriétaire et l’exploitant est donc un bail commercial, mais pas un bail d’habitation.
Par conséquent, vos revenus passifs sont garantis par ce contrat. Qu’il y ait des locataires ou non dans votre bien, l’entreprise qui l’exploite est obligée de vous verser un loyer mensuel. Néanmoins, ce type de location n’est pas une stratégie sans défi. Elle exige quand même une bonne connaissance du marché pour choisir les biens immobiliers dans lesquels il est intéressant d’investir. Il est aussi important de bien comprendre les taxes, les réglementations fiscales et les aspects juridiques de cet investissement immobilier.
Étudiez le marché actuel et identifiez les bonnes opportunités d’investissement
L’étude du marché immobilier est une étape inévitable si vous souhaitez investir en LMNP pour générer des revenus passifs. Le but est d’identifier les opportunités d’investissement et de ne pas se faire avoir par les offres vouées à l’échec.
Examinez d’abord la demande locale pour des biens meublés dans la région où vous comptez investir. Quels types de locataires y sont présents en abondance ? S’agit-il d’étudiants, de touristes, de professionnels en déplacement, de retraités ou d’autres catégories de personnes ? Orientez ensuite votre choix vers le type de propriété le plus attractif pour votre public cible. D’autres facteurs économiques et sociaux tels que l’emploi, l’attrait touristique et la croissance démographique peuvent aussi influencer la demande locative. Il faut donc garder un œil sur ces indications pour anticiper les tendances futures.
Calculez ensuite la rentabilité potentielle de cet investissement en LMNP en vous basant sur les moyennes de prix qui s’appliquent dans la région en question. Prenez bien en compte le prix d’achat, les coûts de rénovation, les frais de gestion, les taxes et les revenus locatifs mensuels. Comprendre le contexte immobilier est primordial pour maximiser la rentabilité de votre projet. Si vous n’avez aucune notion dans ce domaine, il est préférable de vous faire accompagner par des professionnels dans vos recherches afin d’éviter les erreurs d’investissement que font les débutants.
Comment déterminer si un bien immobilier vaut la peine d’investir ?
Avant de vous engager dans un projet LMNP et de vous précipiter dans l’achat d’un bien immobilier, il est nécessaire d’évaluer si cela en vaut réellement la peine. La première chose à faire est d’analyser l’état général du bien en question. L’esthétique n’est bien évidemment pas le seul aspect à observer, il est important de vérifier attentivement les éléments de confort essentiels tels que l’isolation thermique, la ventilation, la plomberie, l’électricité, le chauffage, la climatisation, etc. Si la rénovation risque de coûter plus cher que l’achat lui-même, il vaut mieux passer votre chemin et rechercher d’autres offres immobilières.
Lorsque vous êtes convaincu d’avoir trouvé une propriété en bon état, il reste encore à prendre en compte votre capacité financière et vos objectifs en termes de rendement. Même si votre budget de départ est suffisant pour couvrir le prix du bien, n’oubliez pas qu’il y aura divers autres coûts liés à son acquisition et à sa gestion sur le long terme. Assurez-vous d’avoir assez de reste à vivre et que ce projet n’entraîne pas de contraintes financières excessives.
Comme nous l’avons déjà abordé, l’état du marché immobilier est aussi un facteur à prendre en compte. S’il est en croissance, cet investissement deviendra progressivement plus intéressant. En revanche, vous ne devez pas prendre la peine d’investir dans une LMNP si le marché local est déjà en déclin.
Identifiez des locataires potentiels pour louer votre bien
L’un des éléments essentiels pour bien rentabiliser une LMNP est de choisir les bons locataires. Même si le bail commercial établi avec l’exploitant vous permet de lui déléguer entièrement cette tâche, il y a des cas où vous aurez toujours votre mot à dire. L’idée est de vous assurer que votre bien immobilier soit bel et bien occupé par un locataire solvable. Vous aurez ainsi l’esprit tranquille quant à la stabilité financière de l’entreprise exploitant votre bien et au versement mensuel des loyers dans votre compte.
Cela peut sembler évident, mais il est important que vous vous limitiez à votre marché cible. Si vous avez une LMNP de type résidence pour séniors, ne cherchez pas auprès des autres catégories d’âge. Si vous mettez en location une résidence étudiante, visez uniquement les élèves à la recherche de logements près de leurs établissements scolaires. Choisir un locataire honnête est la première garantie de sa solvabilité.
N’oubliez toutefois pas de mener vos propres enquêtes lors de la sélection de locataires. Faites des vérifications de crédit, trouvez des références et basez-vous sur les antécédents locatifs d’un individu pour évaluer sa fiabilité.
Informez-vous sur les taxes, les réglementations et les aspects juridiques liés aux investissements LMNP
Pour garantir la conformité de votre projet avec les réglementations légales et assurer sa rentabilité, vous devez étudier les aspects fiscaux et juridiques d’un investissement en LMNP. Comme cela a déjà été répété maintes fois, le principal avantage de la location meublée non professionnelle est son régime fiscal avantageux.
Les revenus issus de cet investissement peuvent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC. Le premier permet de déduire les charges et les amortissements, tandis que le deuxième offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus bruts. Il est essentiel de comprendre ces options et de choisir celle qui vous convient le mieux en fonction de votre situation financière.
Vos obligations comptables vont ensuite dépendre du type de régime choisi. En l’occurrence, vous êtes tenu de conserver des registres et des documents comptables (factures, quittances, justificatifs de dépenses…) si vous êtes sous le régime réel. À défaut des connaissances et des compétences requises en comptabilité, il convient de faire appel à un professionnel pour bien gérer vos finances. Il n’y a, en revanche, pas d’obligation pour le régime micro-BIC, car l’abattement de 50 % s’applique automatiquement lorsque vous déclarez vos revenus.
Avant de mettre votre bien en LMNP, il peut aussi s’avérer nécessaire de vous informer sur les réglementations locales. Celles-ci varient d’une région à une autre et peuvent concerner certains aspects comme les autorisations spécifiques, les normes de sécurité à respecter et d’autres conditions de location.
Comment s’assurer que votre investissement fournira un revenu passif ?
La meilleure façon de garantir la rentabilité de votre investissement reste de suivre étape par étape les précédents conseils. Commencez par bien comprendre le concept de cette stratégie, puis par trouver le bon bien à acheter. Par la suite, faites en sorte que votre projet soit tout à fait conforme aux normes législatives et fiscales qui s’appliquent à une LMNP. La solvabilité de vos locataires est aussi un critère important qui garantira la génération de vos revenus passifs.
La gestion locative peut être une tâche complexe et chronophage qui pèse lourd sur les épaules d’investisseurs débutants. Voilà pourquoi la location meublée non professionnelle se présente comme la solution idéale. Elle vous permet de déléguer l’intégralité des procédures administratives à un exploitant, notamment une société de gestion spécialisée dans ce type de location.
Ici encore, il faut privilégier les exploitants qui ont déjà un réseau bien établi dans le domaine de l’immobilier. Que vous ayez une résidence de tourisme, d’affaires, de séniors ou d’étudiants, les professionnels ne mettront pas longtemps pour trouver des gestionnaires et des locataires. Vos revenus passifs sont ainsi garantis et votre projet sera rentabilisé plus vite.